Etxebizitza turistikoen erabilera urbanistikoa eta ohiko etxebizitzako gelak erabilera turistikorako alokatzea arautzen duen Ordenantzak hiru zonatan banatzen du hiria. Zona horietako bakoitzak bere errealitateari eta egungo egoerari egokitutako araubide bat izango du, alokairu turistikoari dagokionez. Horrela bada, arau berriak adierazten du Parte Zaharra eta Portua ‘zona aseak’ direla eta, horrenbestez, ezin izango dituztela lizentzia gehiago hartu, egun daudenak edo bideratzen ari direnez gain. 2. zonan (eskaera handikoan) zenbait muga ezarri dira oporraldietarako alokatzen diren pisuetarako, eta 3. zonak (eskaintza handitzea baimentzen da) araubide irekiago bat du, baina hura ere araututa dago.

Donostiako alkate Eneko Goiak eta Hirigintza Sostengarriko zinegotzi Enrique Ramosek arau berria aurkeztu dute, Tokiko Gobernu Batzarrak gaur onetsia. Udalbatzak berretsi egin behar du indarrean sartu aurretik.

ARAUDIAREN IZAERA

Erregulazio berria bizitegi lursailei aplikatuko zaie, baina ez da baimentzen alokairu turistikoaren jarduera ekonomia edo industria jardueretarako lursailetan ­–industrialdeetako– eta ekipamendu komunitariora bideratutako lursailetan.

Horretaz gainera, ordenantza honetatik kanpo dago hainbat etxebizitza dituen eraikin bateko higiezin guztien edo eraikin horretako moduluetatik aparteko sarbidea duen baten erabilera turistikoa. Horrela bada, eraikin batek erabilera turistikoa izan dezake baldin eta haren barruan dauden higiezin guztiak oporretako alokairurako erabiltzen badira.

Ordenantzan adierazi da erabilera turistiko bat dagoela “baldin eta eskaintza turistikoak egiteko edozer kanalen bitartez eskaintzen edo merkaturatzen badira, edo jarduera turistiko edo ekonomikoari hasiera eman zaiola adierazten edo jakinarazten bada edozer administraziotan”. Erabilera tertziarioarekin parekatuko da alokairu turistikorako erabilera (hotel erabilera), eta ohiko etxebizitzako gelen alokairua, berriz, bizitegi erabilerarekin.

Etxebizitza turistikoaren erabilera eta ohiko etxebizitzako gelak erabilera turistikorako alokatzea posible izateko, ordenantzak ezarritako baldintzak bete behar dituzte etxebizitza erabilera aitortu duten higiezinek. Ezin izango da jarduera turistikoa gauzatu, ez babes publikoko etxebizitzetan ez eta zuzkidura bizitokietan ere.

Ordenantzak bi modalitate arautzen ditu: erabilera turistikoko etxebizitza eta alokairu turistikora bideratutako ohiko etxebizitza (etxebizitzako logelak, gelak eta esparruak). Azken horrek ezin izango du etxebizitzaren azaleraren erdia edo 125 m2 baino gehiago hartu alokairurako, eta gela bat eta komun,e ta sukalde-jangela bat izan beharko ditu gutxienez ere.  Horretaz gainera, alokairu turistikorako erabiliko den higiezinak bete beharreko baldintzak ezarri dira (irisgarritasuna, suteen aurkako babesa, zarataren aurkako babesa…). 

DONOSTIA ZONAKA 

Ordenantza berriak araubide desberdineko 3 zonatan zatitzen du hiria:

1.- A zonak (zona aseak). Parte Zaharra eta Portua

Erabat debekatuta dago etxebizitza turistikoak ezartzea edo gelak erabilera turistikorako alokatzea. 

Zona asea izendatzeak ez du eraginik izango dagoeneko baimena duten higiezinen edo jakinarazpena erregistratu eta aldeko hirigintza txostena duten horien gain.

2.- B zonak (eskaera handikoak): Gros, Amara –Pio XII arte—, Frantzia pasealekua, Egiako zati bat eta Antiguako zati bat.

1.- Bizitegi eraikin bat zati batean okupatzea baimentzen da, irizpide hauek beteta:

a.- Arau orokorrek arautzen dutena baimenduko da behe solairuko etxebizitzetan.

b.- Lehen solairuan, gainerako etxebizitzekin batera sarbide komuna duten etxebizitza turistikoak baimenduko dira, baldin eta haien azalera erabilgarria, eraikinaren gainerako erabilera tertziarioei batuta, 250 metro koadro erabilgarrikoa edo txikiagoa baldin bada eraikin guztian.

c.- Goiko solairuetan, gainerako etxebizitzekin batera sarbide komuna duen etxebizitza turistiko bat baimen daiteke, baldin eta haren azpian dauden etxebizitzek ez badute bizitegi erabilerarik edo ez badute erabilera hori iragarrita; hori horrela, azpiko solairu horiek guztiek bestelako erabilera baimenduak izan behar dituzte, eta haren azalera erabilgarria, bizitegikoak ez diren gainerako erabilerak dituztenei batuta, 250 metro koadro erabilgarrikoa edo txikiagoa izan behar du eraikin guztian.

Adibidez: lehen solairutik gorako etxebizitza batek erabilera turistikoa izan dezake, baldin eta azpian erabilera tertziarioko etxebizitza bat baldin badu (bulego bat, hortz klinika bat, abokatuen langela bat edo antzerakoren bat) eta bere azalera, bizitegikoak ez diren gainerako erabilerak dituztenei gehituta, 250 metro koadro erabilgarrikoa edo txikiagoa baldin bada.

2.- Gainerako etxebizitzekin sarbide komuna duen etxebizitza bakar bat erabiltzea baimentzen da gutxienez 7 solairu (behe solairua+6) duten eraikinen goiko solairuetan, eta beste etxebizitza turistiko bat 6 solairuen multzo gehigarri bakoitzeko (solairu gehigarri horietako edozeinetan jar daiteke). Baimen hori emango da, baldin eta aurrez adierazi diren egoeretan ez baldin bada gainditzen, eraikin osoan, 250 metro erabilgarriren langa bizitegikoak ez diren erabileretan. 

3.- C zonak (bertan ostatu turistikoen eskaintza handitu daitekeen zonak). Hiriko gainerako zonak.

1.- B zonen araubide bera izango dute (behe solairuan eta lehen solairuan baimentzen da, edo lehena baino goragokoren batean, baldin eta azpikoetan ez baldin badago bizitegi erabilerarik aurreikusita).

2.- Bi etxebizitza turistiko baimen daitezke gutxienez 7 solairu dituzten eraikinen goiko solairuetan, eta bi etxebizitza gehiago sei solairuko multzo gehigarri bakoitzeko, solairu gehigarri horietako edozeinetan.

Adierazi diren egoera horiek baimentzeko baldintza izango da, beti, bizitegikoaz besteko erabileren azalera erabilgarria ez izatea 350 metro koadrotik gorakoa eraikin osoan (etxebizitza turistikoaren azalera sartuko da hor) eta 250 metro erabilgarriren muga ez gainditzea, etxebizitza turistikoak kanpo, beti ere eraikineko ataritik sarrera amankomuna baldin badauka.

AZALEREN ZENBAKETA

• Eraikin batek etxebizitzako erabileraz besteko erabileretarako dituen azalera guztiak zenbatuko dira, aintzat hartu gabe azalera horiek jarduera ekonomiko baterako edo gehiagotarako erabiltzen ote diren edo eraikinaren solairu batean edo gehiagotan kokatuta ote dauden.

• Zenbaketa horretan, ez da zenbatuko ohiko etxebizitzetan erabilera turistikorako alokatzen diren gelen azalera erabilgarria, baina azalera horien baturak ezingo du izan 125 metro koadrotik gorakoa eraikin osoan.

ZONAK ALDATZEA

• Ordenantzak onartzeko eta aldatzeko tramite arruntak bete behar dira zonak aldatzeko, aldaketa behar bezala justifikatu eta arrazoitu ondoren. Udalbatzak onartu behar du.

AURRETIAZKO JAKINARAZPENA 

• Etxebizitza bati erabilera turistikoa eman nahi diotenek aldez aurretik jakinarazi behar dute etxebizitza horren erabilera eta jarduera sailkatua.

• Ohiko etxebizitza bateko gelak alokatzeko asmoa izanez gero, jarduera horren sustatzaileak etxebizitza horretan bizi behar du eta etxebizitza horretan izan behar du erroldatuta. 

BESTE ADMINISTRAZIO BATZUEKIN KOORDINATZEA ETA UDAL TASA 

• Eusko Jaurlaritzari, Foru Ogasunari, Katastro Bulegoari eta higiezinaren jabetzari jakinaraziko zaizkie aurretiazko jakinarazpenak.

• Dagokion udal tasa ordaindu behar da.

IKUSKARITZA ETA IRUZURRA

Ordenantza hau betetzen dela zainduko du Udalak. 

Zaintza lan hori egiteko, Udaltzaingoko langileek eta hirigintza teknikariek osatutako lantalde tekniko bat osatzeko kontratazioak egitea onartu du Udalak. Ordenantza betetzen dela zaintzea eta iruzurren aurka egitea izango da bere lana. Hamar pertsonak (bost udaltzainek eta hirigintzako bost teknikarik) osatuko dute lantalde hori, eta beraien egitekoa izango da jarraipen zorrotza egitea oporretarako alokairuen jarduerari. Ikuskapenak eta espedienteen tramitazio azkarra baliatuko dituzte egiteko hori betetzeko.

Iruzurrik hautematen baldin bada, etenarazi egingo da jarduera. Araudia urratzen baldin bada, jarduera itxi daiteke, dagokion espedientea izapidetu ondoren.

Higiezina zer bitartekaritza plataformatan iragartzen den identifikatzeko eska daiteke. 

DIZIPLINA ETA ZEHAPEN ARAUBIDEA

• Euskadiko Lurzoru eta Hirigintza Legeak arautzen diren zehapenak ezarriko dira.
• Legedi horren arabera, isunak 5.000 euro eta 50.000 euro bitartekoak izango dira, infrakzioaren arabera.
• Etxebizitza Turistikoen Errolda egingo dela arautzen du ordenantzak. Udalaren web orrian argitaratuko da.  

HIRIAREN OREKA

Goiak azaldu duenez, araudi honek aktibitate turistikoa eta hiriko bizitzaren arteko oreka bilatu nahi du. Errealitatearen “azterketa sakona” oinarri hartuta, lehentasuna “garapen iraunkorra eta bizilagunen bizi baldintzak lehenetsi dira, alkateak adierazi duenez. Goiak gogoratu du Udalak orain arte indarrean zegoen araudia ardatz hartuta jokatu duela, baina aurrerantzean “tresna eraginkorrago bat” izango duela azpimarratu du aipaturiko oreka hori bilatu ahal izateko, aktibidade ekonomikoari bide emanez baina donostiarron beharrei erantzunez. 

Alkateak adierazi duenez, araudi berria “estua da”, etxebizitzak aktibitate turistikora bideratu nahi dituztenek “derrigorrez bete beharko dituztelako baldintza hauek”. Udalak, gaineratu du, bere gain hartzen du araudi berria bete eta bete arazteko ardura.

Alkateak azaldu duenez, Udalarekin batera beste erakundeek egingo dute jarraipena ere garrantzitsua izango da etxebizitza hauen kontrola eramateko Orduña. Hala, Foru Ogasunak eta Jaurlaritzak ere elkarlanean ariko dira iruzurrik gerta ez dadin. Ildo honetan, Donostiako Udalak eta Eusko Jaurlaritzak protokolo bat sinatuko dute aurki, eta, ondorioz, Donostiako araudia betetzen ez dituzten etxebizitzak Jaurlaritzaren etxebizitza turistikoen errejistrotik kanpo geratuko dira.